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去年土地市场前抑后仰 拿地推地均现囧态

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-01-11   来源:新京报   浏览次数:628
2012年-2013年的岁末年初,一部充满了意外、无奈、纠结的喜剧《人再囧途之泰囧》风靡南北。对照今年的京城土地市场,很多人也是被迫“囧”了一把。
       囧,在成为网络时代的时髦语汇后,被赋予了“郁闷、悲伤、无奈”等意义。2012年-2013年的岁末年初,一部充满了意外、无奈、纠结的喜剧《人再囧途之泰囧》风靡南北。对照今年的京城土地市场,很多人也是被迫“囧”了一把。
 
        拿地之囧:“只有自己知道高价拿地的滋味”
      “没弄懂毛总是真心的祝贺我,还是嘲笑我。”2013年的新年第一天,华远地产董事长任志强在微博上这样写道。前一天,也就是2012年12月31日,华远地产旗下公司力压群雄,以超过10亿元的价格拿下通州梨园地块,溢价率高达491%,扣除保障房后,实际商品房楼面价超过16000元/平米。

       或许是因为抬高了地价,任志强连称“罪过,罪过”。不过他也不忘捎带上万科,“自万科抬高地价,拍出天价地之后,不弄地王是拿不到地了。”在2012年的早些时候,从亦庄地块到通州台湖地块,任志强两次批评万科和北京万科总经理毛大庆高价拿地,而最终任志强也不得不说句“只有自己知道高价拿地的滋味”。

       不只是华远、万科,在去年下半年房企拿地意愿上升、推动土地市场渐显暖意、激烈竞争频现后,房企拿地就不得不面临可能被指“高价”的风险。

      诸如中赫置地拿下海淀万柳地块、中冶置业拿下大兴旧宫地块、保利融创拿下亦庄地块等等。在土地供应不足、房企竞争激烈的现实中,要拿地的企业都不免在争抢中扮演抬价的角色。不同的只是有的人到后来抬不动了,而有的人坚持到最后胜出。

     “要活下去就不得不在土地垄断与短缺中拼命。”这恐怕是任志强和他的同行们在2012年不得不面临的问题。2013年,这会有所改观吗?

       推地之囧:在避免地王与加大供应间走钢丝

       开发商遇到今年土地市场的“狼多肉少”,许多就不免指责土地供应不足。而近年的土地供应着实也左右为难,遭遇“囧”境。

       2012年12月19日,北京市国土局公告暂停朝阳区农展馆地块挂牌出让。在挂牌惹出一轮“新地王将出”的风雨后,农展馆地块暂停出让。根据去年11月底挂出的出让公告,农展馆地块规划建筑面积约5.9万平米,起始价20亿元,折合楼面底价超过3.3万元/平米,创下北京出让宅地起始楼面价新高。由于该地块位置优势,考虑到当时的市场行情,业内普遍认为该地块将加冕北京新科单价地王。

       在业内人士看来,也正是由于“新地王”的预期与调控精神不符,最终农展馆地块在推迟竞价时间后,又干脆暂停了出让。

       事实上,挂出出让公告又暂停土地出让在去年已经是屡见不鲜。包括万柳地块、苹果园交通枢纽地块,朝阳区来广营A2地块等都遇到过这样的事情。

      在业内人士看来,土地供应不足,土地出让部门会遭到批评;推出优质地块,产生“地王”预期,土地出让方也会遇到压力。如何在两者之间找平衡,确实考验着国土部门的智慧。

       从去年9月29日即中秋节前一天,到年底即新年元旦的前一天,北京土地市场分别有土地集中出让。这也引起业内猜测,这种安排是无奈之下、利用节假日淡化舆论对土地市场的关注。

       2012年京城土地市场“前冷后热”

       根据北京市土地整理储备中心数据统计,2012年,北京共出让163宗经营性用地,出让金合计647.9亿元,同比下降约39%。与此同时,北京普通住宅用地供应,再一次没完成全年任务。2012年,北京商品住宅用地供应计划850公顷,而同年出让的住宅用地全部出让面积合计436.3公顷。完成率只有51%。

       纵观2012年京城土地市场,前冷后热的变化轨迹明显。全年37宗住宅用地,上半年成交的只有6宗,且多数为底价成交。下半年,随着房地产市场的向好,开发商资金链宽松加上供应增加,土地市场开始升温。底价拿地几乎绝迹。在众多开发商的竞争中,包括通州、大兴、昌平等多个区域楼面价出让明显上升,直至年底最后一天,大兴、通州、平谷等成交的四地块均现激烈竞争。

       在去年北京土地市场上,无论是万科、保利、首开等传统大品牌房企,还是南昌市政、鑫苑置业、盘锦辽河石油房地产开发公司等北京市场“新客”,各类房企对京城房地产市场的看好依然不减。

       ■ 房企众生相

        有人“太囧”,有人“不囧”

       华远地产:从批评者到被批评者,华远地产在2012完成了“太囧”的角色转型。

        保利地产(保利西山林语):在万柳地块出让前夕保利退出争夺,但依然无碍万柳地块成为地王。央企的退出是一种姿态,但在民企的强力争夺面前,实际意义大打折扣。

       中信地产(中信城):2012年9月29日亦庄新城两地块竞价,少了原来最大热门中信地产的身影。业内人士笑称,亦庄地块早半年出让,中信几乎铁定底价拿地;时间错了,结果就变了。

       招商地产、龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸):招商地产在去年2月底价摘得来广营地块,龙湖地产9月低溢价拿下孙河地块。在同区域地价看涨的时候,两家企业先入为主,堪称“不囧”的典范。

        ■ 地块之最

       最高楼面价:4万元/平米。2012年7月10日,海淀万柳地块以26.3亿元的总价出让,考虑到回购房面积,商品住宅地块单价超过4万元/平米。

       最高溢价率:491%。从2012年年中开始,北京土地市场开始出现升温迹象。到年末最后一天,三地块出让,溢价率均冲高。其中,华远地产以10.05亿元的总价摘得通州梨园地块,溢价率达到491%,创下三年来新高。
 
 
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